Expertise

Expertise des pathologies du bâtiment en copropriété

L'expertise établit ce qui se passe réellement dans l'ouvrage avant de proposer un remède. Chaque constat d'Art's Architects est décrit sans adjectif, expliqué par sa cause, rattaché à une référence technique, puis classé par urgence, pour les copropriétés de Bruxelles.

Méthode

Un constat, lu dans l'ordre du rapport

Exemple de lecture : rives de balcons en béton

Balcons en béton superposés vus d'en dessous, rives éclatées et armatures apparentes

Constat: Éclats de béton en rive des dalles de balcon, armatures apparentes par endroits.
Cause: Hypothèse à vérifier : des armatures trop proches de la surface s'oxydent ; l'acier qui rouille gonfle et fait éclater le béton qui le protège.
Remède: Après sondage : purger le béton dégradé, traiter les armatures, reconstituer l'enrobage et protéger la rive contre le ruissellement, selon les règles de l'art de la réparation des bétons.
Urgence: À fixer après le sondage des rives et l'examen de l'espace situé en dessous.
Réserve: Le sondage n'a pas encore été fait : la cause reste une hypothèse, et le rapport l'écrit comme telle.

Ce que nous n'avons pas pu inspecter, nous l'écrivons comme une réserve, jamais comme une certitude.

Désordres

Les désordres que nous examinons

Toitures et toitures-terrasses : étanchéité, relevés, évacuations et trop-pleins, raccords.
Balcons, coursives et bétons : armatures corrodées, éclats, garde-corps.
Façades et maçonneries : fissures, humidité, isolation par l'extérieur.
Parkings souterrains : stabilité, infiltrations, étanchéité des esplanades qui les couvrent.
Égouts et évacuations : lecture des inspections par caméra, que nous faisons réaliser.

Gros plan d'une barre d'acier rouillée, mise à nu dans un béton qui s'est détaché — Armature corrodée dans un béton éclaté

Missions

Pré-étude, état général, expertise judiciaire

Pré-étude et investigations

Quand l'œil ne suffit pas, nous mesurons : humidité, hauteurs, sondages. La campagne d'investigations précise ce qui doit être ouvert ou mesuré avant de conclure ; lorsque c'est utile, nous faisons réaliser un relevé par drone ou une inspection des égouts par caméra, et nous en exploitons les résultats.

L'état général de l'immeuble

C'est l'audit de l'immeuble, partie par partie, à la demande du syndic ou du conseil de copropriété. Il relève de l'expertise : chaque observation suit la même méthode et débouche sur des priorités.

Assistance lors d'une expertise judiciaire

Lorsqu'un litige est porté devant le tribunal, nous assistons la copropriété comme conseiller technique : lecture des rapports, avis techniques motivés par les normes et les notes de Buildwise, observations dans le respect du contradictoire. L'appréciation finale appartient au tribunal.

Références

Nos références techniques

La NIT 244 de Buildwise, pour les raccords des toitures plates.
Les normes NBN et NBN EN, dont la NBN EN 13707 pour les membranes bitumineuses.
La réglementation bruxelloise PEB et le COBRACE.

Toutes nos références techniques

Questions

Questions sur ce sujet

Quelle différence entre un audit et une expertise ?

L'audit, que nous appelons état général de l'immeuble, décrit l'immeuble partie par partie et classe ce qu'il faut surveiller ou traiter. L'expertise part d'un désordre précis, une infiltration, un béton éclaté ou une fissure, et en établit la cause et le remède. Chez Art's Architects, l'audit est une rubrique de l'expertise.

Quelle hauteur doit avoir le relevé d'étanchéité d'une toiture plate ?

Au moins 15 cm au-dessus du niveau fini de la toiture, selon la NIT 244 de Buildwise. Un relevé plus bas laisse passer l'eau lors d'une forte pluie ou quand une évacuation se bouche. Art's Architects prend cette mesure au mètre et la photographie.

Béton de balcon éclaté et armatures rouillées : est-ce dangereux ?

Cela peut l'être : des morceaux de béton peuvent tomber, et la rouille réduit la section des armatures. Seul un examen sur place, avec sondage, permet de fixer l'urgence et de dire s'il faut sécuriser sans attendre l'espace situé en dessous.

Un architecte peut-il assister la copropriété lors d'une expertise judiciaire ?

Oui. Nous intervenons comme conseiller technique de la copropriété : lecture des rapports, avis techniques fondés sur les normes et les notes de Buildwise, observations communiquées dans le respect du contradictoire. L'appréciation finale appartient au tribunal.

Toutes les questions

Nous écrire

Exposez-nous la situation de votre immeuble.

Votre immeuble présente un désordre, ou l'assemblée générale doit décider de travaux ? Exposez-nous la situation.

Nous écrire

Contenu rédigé sous la responsabilité de Juan-Luis Rodriguez Samper, architecte. Mis à jour le 3 novembre 2026.